Η Ύστατη Προσπάθεια Διάσωσης της Ακίνητης Περιουσίας του Οφειλέτη: η Ανακοπή κατά του Πλειστηριασμού Ακινήτου

Η Ύστατη Προσπάθεια Διάσωσης της Ακίνητης Περιουσίας του Οφειλέτη: η Ανακοπή κατά του Πλειστηριασμού Ακινήτου

Απρίλιος 2022

Γιώργος Ψαράκης, ΜΔΕ, LL.M., PgCert

(αναδημοσίευση από taxheaven.gr)

Περίληψη: Στο παρόν άρθρο θα αναφερθούμε στους πιο συχνά απαντώμενους λόγους οι οποίοι μπορούν να στηρίξουν την ακύρωση του διενεργηθέντος ήδη πλειστηριασμού. Το ένδικο βοήθημα της ανακοπής κατά του πλειστηριασμού αποτελεί την ύστατη προσπάθεια του οφειλέτη να ακυρώσει τη μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου του στον τρίτο υπερθεματιστή μετά την κατάσχεση αυτού από τον επισπεύδοντα δανειστή.

Σε προηγούμενα μας άρθρα (βλ. εδώ κι εδώ) αναφερθήκαμε αφενός στην ανακοπή κατά της διαταγής πληρωμής, αφετέρου στην ανακοπή κατά της κατάσχεσης (κατασχετήριας έκθεσης). Και τα δύο αυτά ένδικα βοηθήματα αποτελούν αμυντικούς μηχανισμούς που έχουν θεσπιστεί για την προστασία του οφειλέτη από παράνομες και άδικες εκτελέσεις. Ασκούνται σε ένα αρχικό στάδιο της εκτελεστικής διαδικασίας και μπορούν τελικώς να την ακυρώσουν, εφόσον φυσικά κριθούν βάσιμα. Αν όμως τελικώς δεν τελεσφορήσουν οι προσπάθειες αυτές ακύρωσης (ή αμελήσει ο οφειλέτης και δεν προβεί σε άσκηση κάποιου ένδικου βοηθήματος) και λάβει χώρα ο πλειστηριασμός με επιτυχία, ποια η αντίδραση του οφειλέτη; Έχει κάποια τελική κίνηση στη φαρέτρα του ώστε να αποφύγει την απώλεια της κυριότητας του ακινήτου του; 

Σε αυτές τις περιπτώσεις ο νόμος προβλέπει το ένδικο βοήθημα της ανακοπής κατά του πλειστηριασμού. Η ανακοπή αυτή αποτελεί την τελευταία κίνηση του οφειλέτη, την ύστατή του προσπάθεια διάσωσης της ακίνητης περιουσίας του. Η προθεσμία άσκησης της εν λόγω ανακοπής είναι 60 ημέρες από την ημέρα που ο υπερθεματιστής θα μεταγράψει την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης που θα του δώσει ο συμβολαιογράφος στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο (ή γραφείο κτηματογράφησης). Η περίληψη αυτή δίδεται συνήθως μετά από μερικές βδομάδες από τη διενέργεια του πλειστηριασμού και προϋπόθεση παράδοσής της είναι η εξόφληση του πλειστηριάσματος από τον υπερθεματιστή (βλ. άρθρο 1005 ΚΠολΔ «Από τη στιγμή που ο υπερθεματιστής καταβάλει το πλειστηρίασμα και το τέλος χρήσης, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού του δίνει περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης»). Η ανακοπή κατά του πλειστηριασμού στρέφεται κατά του επισπεύδοντα δανειστή και του υπερθεματιστή, οι οποίοι είναι και αυτοί που έχουν κάθε λόγο να υποστηρίξουν την εγκυρότητα του πλειστηριασμού. Για το παραδεκτό της ανακοπής, θα πρέπει αυτή να εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου ή στο οικείο κτηματολογικό φύλλο (βλ. ΚΠολΔ 1010: «Η ανακοπή για την ακύρωση πλειστηριασμού ή αναπλειστηριασμού ακινήτου είναι απαράδεκτη, αν δεν εγγραφεί στο βιβλίο διεκδικήσεων της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο μέσα σε τριάντα ημέρες από την κατάθεσή της»). Η εγγραφή αυτή φυσικά έχει συνέπειες και ως προς την εμπορευσιμότητα του ακινήτου, εφόσον ο υπερθεματιστής θελήσει να προχωρήσει σε περαιτέρω πώληση αυτού (δυσχερώς θα ενδιαφερθεί ένας τρίτος να αγοράσει ένα ακίνητο του οποίου η κυριότητα αμφισβητείται δικαστικώς).

Αν η εν λόγω ανακοπή γίνει δεκτή τελεσίδικα, τότε ο πλειστηριασμός ακυρώνεται, η κυριότητα επανέρχεται στον οφειλέτη και ο τρίτος υπερθεματιστής έχει τις 3 κάτωθι εναλλακτικές: α) να στραφεί κατά των δανειστών (συνήθως τράπεζες) για να του επιστραφεί το ποσό που εισέπραξαν από το πλειστηρίασμα, β) να επισπεύσει ο ίδιος εκ νέου πλειστηριασμό του ακινήτου για να εισπράξει το ποσό που κατέβαλε και το οποίο θα λάβει πρώτος από όλους τους τυχόν δανειστές, γ) να αναγγελθεί σε πλειστηριασμό που θα επισπεύσει τρίτος δανειστής και να ικανοποιηθεί, επίσης, προνομιακά από το πλειστηρίασμα. Και οι 3 εναλλακτικές, ωστόσο, προϋποθέτουν συνήθως δικαστική αντιδικία.

Μια βασική αρχή του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, δηλαδή του νόμου που ρυθμίζει τη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης και των πλειστηριασμών, είναι αυτή της σταδιακής προσβολής των πράξεων της εκτέλεσης. Βάσει της αρχής αυτής, για να ακυρωθεί ένας πλειστηριασμός μπορούμε να στηριχτούμε είτε α) σε ελαττώματα ή πλημμέλειες διεξαγωγής αυτού του ίδιου του πλειστηριασμού, είτε β) σε ελαττώματα της προδικασίας του, είτε γ) στο γεγονός ότι οι πράξεις της εκτελεστικής διαδικασίας στις οποίες αυτός στηρίζεται (κατάσχεση, δήλωση συνέχισης) ακυρώθηκαν τελεσιδίκως. Επομένως εκτός των δύο πρώτων ομάδων, η τρίτη ομάδα λόγων ανακοπής προϋποθέτει ότι έχει ασκηθεί ήδη ανακοπή κατά της κατάσχεσης ή της δήλωσης συνέχισης(επομένως για τις δύο πρώτες ομάδες λόγων, μπορεί ο οφειλέτης να ακυρώσει τον πλειστηριασμό ακόμα κι αν δεν έχει μέχρι τότε προβεί σε κάποια αμυντική πράξη). Γι’ αυτό κάνουμε λόγο για (υποχρεωτική) σταδιακή προσβολή των πράξεων της εκτέλεσης: αν δεν έχει ασκηθεί ανακοπή κατά της κατάσχεσης και έχει παρέλθει η προθεσμία προσβολής της (45 ημέρες από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης), η οιαδήποτε πλημμέλειά της έχει θεραπευτεί. Επομένως μετέπειτα δεν θα μπορεί να ακυρωθεί ο πλειστηριασμός, ακόμα κι αν η κατασχετήρια έκθεση ήταν πλημμελής και άκυρη. Εδώ κατανοούμε πόσο σημαντικό είναι να προσβάλλονται εμπρόθεσμα όλες οι πράξεις της εκτελεστικής διαδικασίας και να μην παρέρχονται οι σχετικές προθεσμίες.

Παρακάτω παρατίθενται οι συνηθέστερα απαντώμενοι λόγοι ακύρωσης πλειστηριασμών:

1. Άκυρη Κατάσχεση

Αρχικά αν ένας πλειστηριασμός στηρίζεται σε άκυρη κατάσχεση, σε περίπτωση που η τελευταία ακυρωθεί, τότε επέρχεται και ακύρωση του πλειστηριασμού. Άρα θα πρέπει να έχει ήδη ασκηθεί ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης, η οποία είτε δεν θα έχει κριθεί μέχρι τη διενέργεια του πλειστηριασμού (σπάνιο), είτε θα έχει απορριφθεί πρωτοδίκως αλλά θα εκκρεμεί η σχετική έφεση. Προσοχή: αν έχει ασκηθεί ανακοπή κατά της κατάσχεσης αλλά δεν έχει ασκηθεί ανακοπή κατά του πλειστηριασμού, τότε ακόμα και να γίνει δεκτή η πρώτη, ο πλειστηριασμός διατηρεί την εγκυρότητά του εφόσον δεν προσβληθεί με ανακοπή εμπρόθεσμα. Όπως ειπώθηκε και παραπάνω, βάσει της αρχής της σταδιακής προσβολής των πράξεων εκτέλεσης που ισχύει στην αναγκαστική εκτέλεση, θα πρέπει κάθε πράξη της διαδικασίας της αναγκαστικής εκτέλεσης να προσβάλλεται αυτοτελώς. Επομένως στην πράξη ο οφειλέτης θα πρέπει να ασκήσει ανακοπή κατά της κατάσχεσης και εφόσον τελικώς λάβει χώρα ο πλειστηριασμός, ανακοπή και κατά του πλειστηριασμού. Το δικαστήριο, ωστόσο, που θα συζητήσει την ανακοπή κατά του πλειστηριασμού θα αναστείλει τη διαδικασία στις περισσότερες των περιπτώσεων, μέχρι να κριθεί οριστικά το ζήτημα της εγκυρότητας της κατάσχεσης. Στο συγκεκριμένο άρα λόγο θα πρέπει να έχει ασκηθεί ήδη ανακοπή κατά της κατάσχεσης, ενώ σε όλους τους παρακάτω λόγους, όπως προαναφέρθηκε, μπορεί να ασκηθεί ανακοπή μετά τον πλειστηριασμό, έστω κι αν δεν έχει μεσολαβήσει καμία άλλη μέχρι τότε δικαστική ενέργεια από τον οφειλέτη.

2. Εξόφληση /ρύθμισης απαίτησης

Ο πλειστηριασμός μπορεί να ακυρωθεί αν μεταξύ της παρέλευσης της προθεσμίας των 45 ημερών από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης (όπου παρέρχεται και η προθεσμία ανακοπής κατά της κατάσχεσης) και της διενέργειας του πλειστηριασμού ακολούθησαν γεγονότα που είχαν ως αποτέλεσμα την άρση του ληξιπροθέσμου ή του απαιτητού της αξίωσης, όπως όταν π.χ. ακολούθησε ρύθμιση ή εξόφληση της οφειλής. Αν η ρύθμιση έλαβε χώρα πριν την παρέλευση των 45 ημερών από την κατάσχεση, ο λόγος αυτός στηρίζει την ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης και σε αυτό το στάδιο θα πρέπει να προβληθεί.

3. Αντιφατική/καταχρηστική συμπεριφορά επισπεύδοντος

Πλούσια νομολογία υπάρχει και ως προς το θέμα της καταχρηστικής εκπλειστηρίασης ακινήτου. Διακρίνονται οι εξής υποπεριπτώσεις (αναλυτικά βλ. εδώ):

α) Δυσαναλογία μεταξύ αξίας ακινήτου και επισπευδόμενης απαίτησης

Στην υποπερίπτωση αυτή εντάσσονται ενέργειες όπως π.χ. κατάσχεση ακινήτου μεγάλης αξίας για απαίτηση κάτω του 5% της τελευταίας κοκ.

β) Απουσία οφέλους στο πρόσωπο του δανειστή 

Η δεύτερη αφορά στην κατάχρηση όσον αφορά στην απαίτηση, δηλ.  επισπεύδεται καταχρηστικά πλειστηριασμός παρά το γεγονός ότι έχει εξοφληθεί το ασυγκρίτως μεγαλύτερο τμήμα ή το σύνολο της οφειλής του οφειλέτη ή κατάσχεται ελεύθερο ακίνητο που αποτελεί την πρώτη κατοικία του οφειλέτη ενώ ο τελευταίος έχει στην κυριότητά του προσημειωμένο ακίνητο κατάστημα που θα μπορούσε κάλλιστα να εκπλειστηριαστεί χωρίς να κινδυνεύσει ο τελευταίος να απολέσει την κατοικία του. Στην ίδια κατηγορία εντάσσεται και η περίπτωση της κατάσχεσης πολλαπλώς βεβαρυμμένου ακινήτου από δανειστή που δεν έχει εμπράγματη ασφάλεια (προσημείωση κτλ.) με σκοπό απλώς να ασκήσει πίεση στον οφειλέτη, ενώ γνωρίζει ότι δεν θα εισπράξει μέρος του πλειστηριάσματος ή ελάχιστο μέρος αυτού.

γ) Αντιφατική Συμπεριφορά 

Υπάρχει πλούσια νομολογία (δικαστικές αποφάσεις) σε σχέση με το παρακάτω ζήτημα: ο οφειλέτης έρχεται σε άτυπη συμφωνία με τον δανειστή για αναστολή του πλειστηριασμού και καταβάλει και μέρος της απαίτησης. Ο δανειστής διαβεβαιώνει στον οφειλέτη ότι θα προχωρήσει στην αναβολή ή τη ματαίωση του πλειστηριασμού. Η συμφωνία όμως αυτή δεν αποτυπώνεται σε κάποιο έγγραφο. Ο πλειστηριασμός ωστόσο δεν αναστέλλεται και διενεργείται κανονικά με κατακύρωση σε τρίτο πρόσωπο της κυριότητας του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή ο οφειλέτης προσφεύγει δικαστικώς για να ακυρώσει τον πλειστηριασμό, επικαλούμενος ότι ο δανειστής παρά την προφορική τους συμφωνία και ενώ του κατέβαλε και το χρηματικό ποσό που είχαν συμφωνήσει, προχώρησε κανονικά στην διαδικασία του πλειστηριασμού. Στις περιπτώσεις αυτές, ωστόσο, παγίως η νομολογία δέχεται ότι ο πλειστηριασμός ακυρώνεται μόνο εφόσον την ύπαρξη της συμφωνίας αυτής γνώριζε και ο τρίτος υπερθεματιστής. Γιατί κρίνεται άξιος μεγαλύτερης προστασίας από τον οφειλέτη χάριν της ασφάλειας των συναλλαγών και της διαδικασίας του πλειστηριασμού (υπ’ αριθμ. 5595/2019 Εφετείο Αθηνών: “Εξ άλλου αν η καταχρηστικότητα συνδέεται με ορισμένη συμπεριφορά του επισπεύδοντος, η οποία, συνδυαζόμενη με την πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε με τις περιστάσεις που μεσολάβησαν, δημιούργησε στον οφειλέτη την εύλογη πεποίθηση ότι δεν θα ενεργηθεί ο πλειστηριασμός, έτσι ώστε η μεταγενέστερη διενέργειά του, λόγω της μεταβολής της στάσης του επισπεύδοντος, να προκαλέσει μη αναμενόμενες και μη ανεκτές δυσμενείς συνέπειες για τον οφειλέτη, για να επιφέρει αυτή ακυρότητα του πλειστηριασμού, απαιτείται και γνώση εκ μέρους του υπερθεματιστή της συμπεριφοράς του επισπεύδοντος και των όσων  συνέβησαν πριν από τον πλειστηριασμό, τα οποία καθιστούν την διενέργεια αυτού καταχρηστική υπό την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ, αφού ο υπερθεματιστής ζημιώνεται κυρίως από την ακύρωση του πλειστηριασμού“).

Από τις παραπάνω περιπτώσεις κατάχρησης, μόνο η τελευταία αφορά στον πλειστηριασμό και σε γεγονότα που λαμβάνουν χώρα μετά την κατάσχεση. Για τις 2 πρώτες υποπεριπτώσεις άρα, οι ισχυρισμοί του οφειλέτη θα πρέπει να προβληθούν με την ανακοπή κατά της κατάσχεσης και δεν μπορούν παραδεκτώς να προβληθούν για πρώτη φορά με την ανακοπή κατά του πλειστηριασμού. Καθότι λ.χ. αν τελικώς η απαίτηση για την οποία επισπεύδεται ο πλειστηριασμός είναι ασύγκριτα μικρότερη σε σχέση με την αξία του ακινήτου, αποτελεί ένα γεγονός που υπήρχε κατά το χρόνο της κατάσχεσης και άρα μπορούσε να αποτελέσει λόγο ανακοπής κατά αυτής.

4. Ελλείψεις στην προδικασία του πλειστηριασμού

Λόγους ακύρωσης μπορούν να αποτελέσουν και πλημμέλειες που σχετίζονται με την προδικασία του πλειστηριασμού. Συγκεκριμένα, άκυρος θα είναι ο πλειστηριασμός αν δεν τηρήθηκαν οι κάτωθι κοινοποιήσεις/επιδόσεις:

α) Δεν κοινοποιήθηκε εμπρόθεσμα αντίγραφο της κατασχετήριας έκθεσης στον οφειλέτη, αν ο τελευταίος ήταν απών, το αργότερο την επομένη της ημέρας που έγινε η κατάσχεση εφόσον εκείνος κατά του οποίου στρέφεται η εκτέλεση έχει την κατοικία του στην περιφέρεια του δήμου όπου έγινε η κατάσχεση, διαφορετικά μέσα σε οκτώ (8) ημέρες από την κατάσχεση (βλ. λ.χ. υπ΄αριθμ. 18/2020 απόφαση του Εφετείου Αιγαίου: «Συνεπώς, σύμφωνα με τις επιταγές του άρθρου 995 παρ.1 του ΚΠολΔ, όπως το άρθρο αυτό αντικαταστάθηκε με το άρθρο όγδοο του άρθρου 1 του Ν.4335/2015, θα έπρεπε η επίδοση του αντιγράφου της άνω εκθέσεως καταθέσεως να γίνει το αργότερο την επομένη της ημέρας που έγινε η κατάσχεση, ήτοι στις 31-5-2017, εφόσον, όπως αποδείχθηκε, ο ανακόπτων-καθ΄ ου η εκτέλεση, είχε την κατοικία του και στον τόπο όπου έγινε η κατάσχεση, με συνέπεια η πραγματοποιηθείσα στην κατοικία του στην Αθήνα, στις  2-6-2017, να είναι εκπρόθεσμη, επιφέρουσα ακυρότητα της κατάσχεσης και μάλιστα χωρίς το της βλάβης του άρθρου 159 αρ.3, κατά τον βάσιμο περί τούτων πρώτο λόγο της κρινόμενης ανακοπής»).

β) Δεν επιδόθηκε εμπρόθεσμα αντίγραφο της κατασχετήριας έκθεσης στον υποθηκοφύλακα (ή γραφείο κτηματογράφησης) της περιφέρειας όπου βρίσκεται το κατασχεμένο μέσα σε πέντε (5) ημέρες από την κατάσχεση (βλ. υπ’ αριθμ. 95/2007 απόφαση Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου: «Πλην όμως, όπως αποδεικνύεται από το προσκομιζόμενο με επίκληση από 15.6.2006 πιστοποιητικό του αρμόδιου κατά τόπο υποθηκοφύλακα Καρπάθου, δεν έλαβε χώρα επίδοση της ως άνω με αριθμό 1808/2006 έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης ακινήτου σε αυτόν (υποθηκοφύλακα Καρπάθου) και ακολούθως εγγραφή της στα βιβλία Υποθηκών και Κατασχέσεων που τηρούνται στο εκεί Υποθηκοφυλακείο, εντός της προθεσμίας των οχτώ ημερών από την κατάσχεση όπως ορίζει το άρθρο 995 παρ. 2 ΚΠολΔ. Κατόπιν τούτου, πρέπει ο μοναδικός λόγος της ανακοπής να γίνει δεκτός ως ουσία βάσιμος και να ακυρωθούν η με αριθμό 1808/2006 έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης ακινήτου και με αριθμό 1809/2006 περίληψη κατασχετήριας έκθεσης ακινήτου …»).

γ) Δεν κατατέθηκαν εμπρόθεσμα τα έγγραφα της κατασχέσεως στον υπάλληλο του πλειστηριασμού (ΚΠολΔ 995 παρ. 4). Στην περίπτωση του πλειστηριασμού ακινήτου ο δικαστικός επιμελητής οφείλει μέσα σε είκοσι από την ημέρα της περάτωσης της κατάσχεσης να καταθέσει στον υπάλληλο του πλειστηριασμού, ο οποίος συντάσσει σχετική έκθεση, τον εκτελεστό τίτλο, την έκθεση επίδοσης της επιταγής προς εκτέλεση, την κατασχετήρια έκθεση, τις εκθέσεις επίδοσης του αντιγράφου της στον οφειλέτη, στον τρίτο κύριο ή νομέα του ενυπόθηκου ακινήτου και κατά περίπτωση στον υποθηκοφύλακα ή στον προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου το πιστοποιητικό βαρών, καθώς και, σε έντυπη και ψηφιακή μορφή, την έκθεση εκτίμησης του πιστοποιημένου εκτιμητή του π.δ. 59/2016.

δ) Δεν δημοσιεύτηκε εμπρόθεσμα το απόσπασμα της κατασχετήριας εκθέσεως στην ιστοσελίδα δημοσιεύσεων πλειστηριασμών του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων (https://deltio.tnomik.gr/).Απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης, που περιλαμβάνει τα ονοματεπώνυμα του οφειλέτη και δανειστή, καθώς και τον αριθμό φορολογικού μητρώου αυτών και, αν πρόκειται για νομικά πρόσωπα, την επωνυμία και τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, συνοπτική περιγραφή του ακινήτου που κατασχέθηκε κατά το είδος, τη θέση, τα όρια και την έκτασή του, με τα συστατικά και όσα παραρτήματα συγκατάσχονται, καθώς και μνεία των υποθηκών ή προσημειώσεων που υπάρχουν επάνω στο ακίνητο, την τιμή της πρώτης προσφοράς, του ποσού για το οποίο γίνεται η κατάσχεση, τους όρους του πλειστηριασμού, που θέτει δανειστής και που γνωστοποιήθηκαν στον δικαστικό επιμελητή με την εντολή για εκτέλεση και το όνομα και τη διεύθυνση του υπαλλήλου του πλειστηριασμού, καθώς και τον τόπο, την ημέρα και την ώρα του πλειστηριασμού πρέπει να δημοσιεύεται μέχρι τη δέκατη πέμπτη (15η) ημέρα από την κατάσχεση στην ιστοσελίδα του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων.

ε) Δεν κοινοποιήθηκε εμπρόθεσμα το απόσπασμα της κατασχετήριας εκθέσεως στους ενυπόθηκους (ή προσημειούχους) δανειστές. Απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης πρέπει μέσα σε 20 ημέρες από την κατάσχεση να επιδίδεται στους τυχόν ενυπόθηκους ή προσημειούχους δανειστές (αν φυσικά η τράπεζα που έχει εγγράψει προσημείωση είναι αυτή που επισπεύδει τον πλειστηριασμό θα πρέπει να επιδώσει σε τυχόν λοιπούς προσημειούχους). Ο λόγος για αυτή την επίδοση είναι, μεταξύ άλλων, να αυξηθεί και το πλειοδοτικό ενδιαφέρον και άρα να ανέβει η τιμή της κατακύρωσης. Εξ ου και δικαιολογείται και έννομο συμφέρον στον οφειλέτη να ασκήσει την ανακοπή του σε περίπτωση παράλειψης ή εκπρόθεσμης επίδοσης (βλ. ΑΠ 1655/2001: «Εξάλλου, έννομο συμφέρον για την προβολή της ακυρότητας του πλειστηριασμού, λόγω της μη επιδόσεως της περιλήψεως της κατασχετήριας έκθεσης σε ενυπόθηκο δανειστή, έχει και ο καθού η εκτέλεση οφειλέτης, για την επίτευξη μεγαλύτερου πλειστηριάσματος με τη συμμετοχή όλων των δανειστών»).

Στις παραπάνω περιπτώσεις όπου έχουμε έλλειψη διενέργειας των επίμαχων πράξεων ή εκπρόθεσμη διενέργεια αυτών, έχουμε άκυρο πλειστηριασμό, εφόσον ο τελευταίος λάβει χώρα. Με ανυπαρξία επιδόσεως δε εξομοιώνεται και η επίδοση σε κατοικία διαφορετική από την πραγματική κατοικία του οφειλέτη εφόσον αποδεικνύεται ότι ο επισπεύδων δανειστής γνώριζε την πραγματική κατοικία του ή ότι ο ίδιος είχε έγκαιρα γνωστοποιήσει σ` αυτόν την τυχόν μεταβολή της. Δεν συμβαίνει το ίδιο, όμως, αν λάβουν χώρα εμπρόθεσμα οι πράξεις αλλά πλημμελώς. Στην περίπτωση αυτή θα έπρεπε να είχαν προσβληθεί οι πλημμελείς αυτές πράξεις με ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης, 45 ημέρες μετά την επίδοση της τελευταίας. Επομένως, αν το απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης επιδόθηκε εμπρόθεσμα αλλά δεν περιέχει όλα τα στοιχεία που απαιτεί ο νόμος (π.χ. δεν αναφέρει όλα τα βάρη), θα πρέπει ο οφειλέτης να ασκήσει ανακοπή μέσα σε 45 ημέρες από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης (και τούτο μόνο αν αυτή η πλημμέλεια δεν μπορεί να διορθωθεί με την ανακοπή της ΚΠολΔ 954 παρ. 4). Αν, όμως, δεν έχει επιδοθεί στους προσημειούχους δανειστές, τότε ο πλειστηριασμός  θα είναι άκυρος και θα μπορεί να ακυρωθεί κατόπιν άσκησης ανακοπής κατά του πλειστηριασμού (βλ. υπ΄αριθμ. 936/2020 απόφαση του Αρείου Πάγου: «Αν όμως δεν πρόκειται για ελάττωμα απλώς ή αταξία της προδικασίας του πλειστηριασμού, αλλά για παντελή έλλειψη όλων ή μιας των διατυπώσεων που τάσσει ο νόμος για τη διενέργειά του και παρά την έλλειψη αυτή ο πλειστηριασμός διενεργηθεί, τότε είναι άκυρος ανεξάρτητα από βλάβη και η ακυρότητά του κηρύσσεται ύστερα από ανακοπή οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον μέσα στην προθεσμία του άρθρου 934 παρ.1γ` ΚΠολΔ, αφού πρόκειται για λόγο ακυρότητας του ιδίου του πλειστηριασμού και όχι διατυπώσεως της προδικασίας του, που ποτέ δεν έγινε (ΟλΑΠ 3/2007).Τα ίδια, αναλόγως, ισχύουν και στην περίπτωση που όλες ή κάποιες από τις διατυπώσεις του πλειστηριασμού δεν παραλείφθηκαν, αλλά έγιναν εκπρόθεσμα ή με τρόπο που τις καθιστά δικονομικώς ανυπόστατες. Με ανυπαρξία επιδόσεως περιλήψεως της κατασχετήριας εκθέσεως ακινήτου εξομοιώνεται και η επίδοσή της σε κατοικία διαφορετική από την πραγματική κατοικία αυτού που αφορά ή επίδοση, αφού εξ αιτίας της εσφαλμένης αυτής επιδόσεως αυτός έχει άγνοια του επισπευδομένου πλειστηριασμού και μπορεί, αν διενεργηθεί, να τον προσβάλει, χωρίς άλλο, ως άκυρο μέσα στην προθεσμία του άρθρου 934 παρ.1γ` ΚΠολΔ, με ανακοπή στην οποία θα επικαλείται για το παραδεκτό της ότι ο επισπεύδων την εκτέλεση γνώριζε την πραγματική κατοικία του ή ότι ο ίδιος είχε έγκαιρα γνωστοποιήσει σ` αυτόν την τυχόν μεταβολή της (ΟλΑΠ 3/2007, ΑΠ 477/2019, ΑΠ 1869/2017, ΑΠ 1081/2014, ΑΠ 8/2011»).

5. Ακυρότητες της ίδια της διαδικασίας του πλειστηριασμού

Πριν την πρόσφατη ψηφιοποίηση του πλειστηριασμού, που πλέον διενεργείται ηλεκτρονικά (η αρχή έγινε με το νόμο 4472/2017), η διαδικασία ήταν επιρρεπής σε διάφορες ακυρότητες. Πλέον η εμφιλοχώρηση τυπικών πλημμελειών καθίσταται αρκετά σπάνια έως πρακτικά ανέφικτη. Όπως χαρακτηριστικά έχει αναφέρει γνωστός θεωρητικός του δικαίου της αναγκαστικής εκτέλεσης, ο ηλεκτρονικός πλειστηριασμός αποτέλεσε το requiem των συχνότερα απαντώμενων τυπικών ελαττωμάτων της διαδικασίας.

Σε κάθε περίπτωση, ακυρότητα του πλειστηριασμού μπορεί να επιφέρει και η μη τήρηση των διατάξεων για τη διεξαγωγή του ίδιου του πλειστηριασμού, με την απαραίτητη ωστόσο προϋπόθεση ότι πρέπει να συντρέχει και δικονομική βλάβη του αιτούντος (η παραβίαση δηλαδή των διατάξεων να έχει ως αποτέλεσμα την περιουσιακή του ζημία ή την στέρηση δικαιωμάτων του).

Άρα τυχόν ελλείψεις κατά τη διαδικασία της αναγγελίας λ.χ. του πλειστηριασμού στην πλατφόρμα eauction (ά. 5 ΥΑ 41756/2017), στις προπαρασκευαστικές πράξεις των πλειοδοτών (ά. 959 παρ. 5), στην καταβολή της εγγυοδοσίας από τους υποψήφιους πλειοδότες (βλ. ΕφΑθ 2653/2011: «Από την ανάγνωση της ως άνω εκθέσεως πλειστηριασμού … αποδεικνύεται ότι η εγγύηση καταβλήθηκε από τους δεύτερο και τρίτο των καθ’ ων η ανακοπή (υπερθεματιστές) μετά την πλειοδοσία, μόνο ως εγγύηση για την εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους προς καταβολή του πλειστηριάσματος …. […] Η βλάβη, που προέκυψε από την παραβίαση της εν λόγω διατάξεως, την οποία (βλάβη) επικαλείται κατά τρόπο σαφή και ορισμένο η ανακόπτουσα, είναι αυτονόητη και αυταπόδεικτη για αυτήν, αφού στην περίπτωση της μη καταβολής των εγγυήσεων πριν την έναρξη της πλειοδοσίας, η επί του πλειστηριασμού υπάλληλος όφειλε να ματαιώσει τον πλειστηριασμό, με συνέπεια να μην απολέσει η ανακόπτουσα το ακίνητό της…»), στη δημοσιοποίηση του καταλόγου των δικαιούμενων συμμετοχής (ά. 959 παρ. 6 ΚΠολΔ), στη διαδικασία (π.χ. ωράριο) του ίδιου του πλειστηριασμού μπορούν να καταστήσουν τον πλειστηριασμό άκυρο με τη συνδρομή και της αντίστοιχης δικονομικής βλάβης, ακυρότητα η οποία θα μπορεί να προβληθεί μόνο με την ανακοπή κατά του πλειστηριασμού. Ενδεικτικά, επομένως:

α) Στον πλειστηριασμό δεν μπορούν να πλειοδοτήσουν ο οφειλέτης, ο υπάλληλος του πλειστηριασμού και οι υπάλληλοί του (άρθρο 965 ΚΠολΔ). Άρα στην περίπτωση αυτή ο πλειστηριασμό κηρύσσεται άκυρος.

β) Μία από τις παραλείψεις, επίσης, που θα μπορούσε να θεμελιώσει ακυρότητα είναι και η έλλειψη δημοσιοποίησης καταλόγου συμμετεχόντων από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού την προηγούμενη ημέρα του πλειστηριασμού (άρθρο 959 παρ. 6). Τούτο είναι σημαντικό για τον οφειλέτη για να μπορεί αφενός να ελέγξει τη νομιμότητα της διαδικασίας συμμετοχής, αφετέρου να γνωρίζει αν τίθεται κίνδυνος απώλειας του περιουσιακού του στοιχείου και άρα να φροντίσει τυχόν εξόφληση κατά το άρθρο 1002 ΚΠολΔ («Έως την κατακύρωση εκείνος κατά του οποίου στρέφεται η εκτέλεση έχει δικαίωμα να εξοφλήσει τις απαιτήσεις εκείνου υπέρ του οποίου γίνεται η εκτέλεση και των δανειστών που έχουν τίτλο εκτελεστό και αναγγέλθηκαν, καθώς και τα έξοδα και το τέλος χρήσης του ηλεκτρονικού συστήματος πλειστηριασμού. Στην περίπτωση αυτή ο πλειστηριασμός ματαιώνεται και αίρεται η κατάσχεση»). Όπως αναφέρει και εκπρόσωπος της θεωρίας: «Όπως αναφέρθηκε το προπαρασκευαστικό στάδιο των παρ. 5 και 6 του άρθρου 959 επιτρέπει στον οφειλέτη να έχει ασφαλέστερη εικόνα ως προς τις προοπτικές ή μη της πλειοδοσίας και ως εκ τούτου διευκολύνει την λήψη απόφασης για το εάν θα κάνει ή δεν θα κάνει χρήση αυτή της ευχέρειας (εξόφλησης) και μέχρι την τελευταία στιγμή».

γ) Ελλιπής περιγραφή του ακινήτου με αναφορά σε λιγότερα τετραγωνικά μέτρα στην πλατφόρμα eauction θα μπορούσε να επιφέρει ακυρότητα του πλειστηριασμού λόγω λ.χ. μειωμένου πλειοδοτικού ενδιαφέροντος και άρα στέρηση δικαιώματος του οφειλέτη να αναμένει υψηλότερο πλειστηρίασμα.

δ) Απόρριψη αίτησης συμμετοχής υποψηφίου πλειοδότη θα μπορούσε να να επιφέρει ακυρότητα του πλειστηριασμού λόγω λ.χ. μειωμένου πλειοδοτικού ενδιαφέροντος και άρα στέρηση δικαιώματος του οφειλέτη να αναμένει υψηλότερο πλειστηρίασμα. Στο ίδιο αποτέλεσμα οδηγούμαστε και σε περιπτώσεις δόλιας απομάκρυνσης πλειοδοτών, που όμως πλέον με την ηλεκτρονική διεξαγωγή δυσχερώς θα μπορούσαν να συντρέξουν.

Στις δύο τελευταίες περιπτώσεις, ωστόσο, για το ορισμένο της ανακοπής θα πρέπει να αναφέρει ο οφειλέτης τα ονόματα των συγκεκριμένων υποψήφιων πλειοδοτών που εμποδίστηκαν ή αποθαρρύνθηκαν να πλειοδοτήσουν εξ αιτίας των επίμαχων πλημμελειών για να ελέγξει το δικαστήριο και αν είχαν την ικανότητα, πρόθεση και οικονομική δυνατότητα συμμετοχής (βλ. και υπ’ αριθμ. 282/2020 απόφαση του Αρείου Πάγου: «Περαιτέρω από τις διατάξεις των άρθρων 200, 281 και 288 του ΑΚ, (σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 959, 963, 988 και 1005 του ΚΠολΔ) προκύπτει ότι, κάθε ενέργεια του δανειστή ή του υπερθεματιστή, η τρίτων που βρίσκονται σε συνεννόηση με τον υπερθεματιστή, η οποία παρεμποδίζει την πλειοδοσία και κατά συνέπεια την επιτυχία μεγαλύτερου εκπλειστηριάσματος και ειδικότερα κάθε ενέργεια των ανωτέρω προσώπων που τείνει σε παρακώλυση του ελεύθερου συναγωνισμού με απομάκρυνση των πλειοδοτών προς τον σκοπό να κατακυρωθεί το πράγμα αντί κατωτέρου τιμήματος στον υπερθεματιστή είναι αντίθετη προς την καλή πίστη που διέπει την ελευθερία των συναλλαγών και ο πλειστηριασμός που διενεργείται με τέτοιες αθέμιτες πράξεις και ενέργειες είναι άκυρος. Για να απαγγελθεί όμως στην περίπτωση αυτή ακυρότητα, πρέπει ο επικαλούμενος αυτήν να καθορίζει στο δικόγραφο της ανακοπής και τα πρόσωπα, τα οποία προσήλθαν ή επρόκειτο να προσέλθουν κατά τη διενέργεια του πλειστηριασμού και τα οποία απομακρύνθηκαν ή εμποδίστηκαν να προσέλθουν συνεπεία δολίων ενεργειών του δανειστή ή του υπερθεματιστή, ώστε να μπορεί να ελεγχθεί η βασιμότητα τούτου. Σε αντίθετη περίπτωση υπάρχει αοριστία του δικογράφου της ανακοπής, η οποία δεν μπορεί να συμπληρωθεί με τις προτάσεις ή με παραπομπή σε άλλα έγγραφα ή με τις αποδείξεις (ΑΠ 1716/2011, ΑΠ 1343/2008, ΑΠ 147/2004»).

Μετά τον πλειστηριασμό ο αρμόδιος συμβολαιογράφος συντάσσει την έκθεση πλειστηριασμού, στην οποία αναφέρει όλη την διαδικαστική πορεία, τα ονόματα των συμμετεχόντων και του υπερθεματιστή και γενικά ό,τι διαδραματίστηκε καθ’ όλη τη διάρκεια της διεξαγωγής του. Θα πρέπει να επισημανθεί, ωστόσο, ότι η οιαδήποτε ελλιπής παράθεση ή παράλειψη αναφοράς ουσιωδών στοιχείων στην έκθεση του πλειστηριασμού από τον συντάξαντα συμβολαιογράφο επιφέρει ακυρότητα παρά μόνο με τη συνδρομή του στοιχείου της βλάβης, η οποία για τις περιπτώσεις αυτές είναι άκρως δυσχερές να στοιχειοθετηθεί. 

Εξάλλου, μετά τον πλειστηριασμό ο οφειλέτης θα πρέπει να λάβει γνώση του υπερθεματιστή ώστε να στρέψει εναντίον του την ανακοπή του. Όπως είχε αποτυπωθεί και στην υπ΄αριθμ. 1846/2020 απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας: «Ειδικώς ως προς το πρόσωπο και τα στοιχεία του υπερθεματιστή, καθώς και των λοιπών μετασχόντων υποψηφίων πλειοδοτών, ο οφειλέτης δεν έχει μεν τη δυνατότητα να αποκτήσει ηλεκτρονικώς πρόσβαση στα σχετικά στοιχεία, μέσω του συστήματος ΗΛ.ΣΥ.ΠΛΕΙΣ., δεδομένου ότι δεν γίνεται ηλεκτρονική καταχώρηση αυτών στο σύστημα. Κατά την έννοια, όμως, των οικείων διατάξεων, εφ’ όσον τα ανωτέρω στοιχεία υποβάλλονται στον υπάλληλο του πλειστηριασμού, ο οφειλέτης μπορεί να απευθυνθεί σε αυτόν, προκειμένου να λάβει γνώση όλων των σχετικών στοιχείων. Εξάλλου, τα σχετικά με τη διαδικασία διενέργειας του πλειστηριασμού καταχωρούνται στην έκθεση πλειστηριασμού και κατακύρωσης, την οποία συντάσσει ο υπάλληλος του πλειστηριασμού (βλ. άρθρα 959παρ. 12, 965παρ. 2 και 934 παρ. 2 ΚΠολΔ) και της οποίας λαμβάνει γνώση ο οφειλέτης. Τούτο δε χάριν της διασφαλίσεως του δικαιώματος αποτελεσματικής δικαστικής προστασίας του οφειλέτη, ο οποίος δύναται να ασκήσει ανακοπή…». Επομένως το όνομα του υπερθεματιστή ο οφειλέτης μπορεί να το μάθει την επόμενη του πλειστηριασμού ημέρα και σε κάθε περίπτωση με την επίδοση της έκθεσης πλειστηριασμού.