Μαρία Τσουκαλά, Δικηγόρος
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στην πράξη κατά την κατάρτιση μίας επαγγελματικής μίσθωσης, κυρίως από την πλευρά του εν δυνάμει μισθωτή, ο οποίος, δεδομένου του συνήθως σημαντικά υψηλού μισθώματος που συμφωνείται ότι θα καταβάλλεται σε αυτού του είδους τις μισθώσεις, θα πρέπει ήδη κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων να εξετάσει ενδελεχώς όλους τους όρους του συμφωνητικού που πρόκειται να υπογράψει με τον εκμισθωτή προκειμένου να μη βρεθεί μπροστά σε δυσάρεστες εκπλήξεις, οι οποίες ενδέχεται να του προκαλέσουν σημαντικές ζημίες.
Με το παρόν άρθρο μας εφιστούμε την προσοχή του εκάστοτε μισθωτή σε 4 βασικά σημεία τα οποία θα πρέπει να ελέγχει έγκαιρα, πριν την σύναψη της σύμβασης μίσθωσης και πριν ο μισθωτής προβεί σε εργασίες και δαπάνες στο μίσθιο.
Α. Έλεγχος της περιγραφής του μισθίου στο μισθωτήριο που επίκειται να υπογραφεί από τα συμβαλλόμενα μέρη και έλεγχος της πραγματικής κατάστασης του μισθίου.
Ένα πολύ βασικό σημείο, το οποίο δεν πρέπει να διαλάθει της προσοχής του υποψήφιου μισθωτή, είναι ο προσεκτικός έλεγχος της περιγραφής του μισθίου, η οποία θα πρέπει να αποτυπώνεται όσο πιο αναλυτικά στο μισθωτήριο που πρόκειται να υπογραφεί. Ειδικότερα, ο μισθωτής θα πρέπει να εξετάσει αν η πραγματική κατάσταση του μισθίου, όπως αυτή ισχύει κατά τον χρόνο κατάρτισης της μίσθωσης, συμφωνεί με την περιγραφή του μισθίου στο συμφωνητικό της μίσθωσης ως προς το είδος του μισθίου (ήτοι αν είναι κατάστημα ή γραφείο ή αποθήκη κ.ο.κ.), ως προς την ακριβή διεύθυνση αυτού, το εμβαδόν του, ως τους χώρους από τους οποίους αποτελείται, τα παραρτήματα, τους βοηθητικούς χώρους και τις περιγραφές αυτών, ως προς την αποκλειστική χρήση κάποιου κοινόχρηστου χώρου, ενώ ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται ως προς την παράθεση των στοιχείων που διακρίνουν το μίσθιο στην ισχύουσα πράξη σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η οποία σημειωτέον θα πρέπει να ελεγχθεί ενδελεχώς από τον μισθωτή (ιδιαίτερα ως προς τυχόν τροποποίηση αυτής). Τέλος, ο μισθωτής θα πρέπει να γνωρίζει με ακρίβεια το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου που πρόκειται να μισθώσει. Προς τους ανωτέρω σκοπούς, επιβάλλεται ο μισθωτής να προβεί σε επιστάμενο έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου.
Επιπλέον, ο μισθωτής θα πρέπει να διασφαλίσει την αναλυτική περιγραφή του μισθίου εκ μέρους του εκμισθωτή στο μισθωτήριο που επίκειται να υπογραφεί, για να μπορεί στη συνέχεια να ελέγξει με ασφάλεια αν κατά τον χρόνο σύναψης της μίσθωσης υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές. Οι αυθαιρεσίες αυτές θα προκύψουν από τη σύγκριση της πραγματικής κατάστασης του μισθίου με αυτήν που αποτυπώνεται στα έγγραφα του φακέλου της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, όπως λ.χ. στην κάτοψη του μισθίου, στην αρχική ή αναθεωρημένη οικοδομική άδεια του μισθίου κ.ο.κ., τα οποία ο μισθωτής θα πρέπει να έχει φροντίσει να ελέγξει επιμελώς.
Β. Έλεγχος της εκδοθείσας οικοδομικής άδειας και των επιτρεπόμενων χρήσεων γης του ακινήτου που πρόκειται να μισθωθεί.
Συχνά στην πράξη, και μάλιστα κατόπιν υπογραφής της σύμβασης μίσθωσης, εμφανίζονται σοβαρά προβλήματα στη σχέση των συμβαλλομένων (εκμισθωτή – μισθωτή), τα οποία αφορούν σε σύνθετα ζητήματα αναφορικά με τη νομοθεσία που ισχύει για τη νόμιμη χρήση του μισθίου και τα οποία επενεργούν αρνητικά στη συμβατική τους σχέση, οδηγώντας μάλιστα στη ματαίωση της συνεργασίας τους. Αυτό διότι, η παραβίαση των σχετικών αυτών διατάξεων έχει ως συνέπεια την απαγόρευση της μίσθωσης στο ακίνητο στο οποίο εντοπίζεται η σχετική παράβαση και τη συνακόλουθη ακυρότητα αυτής. Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 82 παρ. 1 περ. β’ του Ν. 4495/2017: «β) Δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 81 παράγραφος 1 περιπτώσεις α΄ και β΄». Μάλιστα, αν η παρανομία εντοπιστεί, όπως προαναφέραμε, κατά τη λειτουργία της σύμβασης μίσθωσης (γεγονός που συνεπάγεται την ακυρότητα αυτής) και ο μισθωτής έχει εγκρίνει τους όρους που αφορούν την οικοδομική άδεια και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γη του μισθίου, δεν θα δικαιούται οποιαδήποτε αποζημίωση από τον εκμισθωτή. Συγχρόνως, ο μισθωτής θα κληθεί να αντιμετωπίσει σοβαρά προβλήματα τα οποία δύνανται να ακυρώσουν την επαγγελματική του δραστηριότητα στο μίσθιο, καθώς η αρμόδια πολεοδομική αρχή, η οποία θα εντοπίσει την παρανομία σε ενδεχόμενο έλεγχο που θα διενεργήσει, θα προβεί στην επιβολή κυρώσεων και ενδεικτικά στην επιβολή υψηλών διοικητικών προστίμων, στη διακοπή σύνδεσης του μισθίου με δίκτυα κοινής ωφέλειας, στη διακοπή από δίκτυα παροχής ηλεκτρικού ρεύματος, ύδρευσης, αποχέτευσης, τηλεπικοινωνιών και φυσικού αερίου και τελικά στη σφράγιση του μισθίου γεγονός που θα επιφέρει τη διακοπή της λειτουργίας της επιχείρησης.
Στις επαγγελματικές, λοιπόν, μισθώσεις, προκειμένου να είναι δυνατόν να λειτουργήσει νόμιμα η επιχείρηση του μισθωτή στο μίσθιο με τη συμφωνηθείσα χρήση, θα πρέπει το μίσθιο να έχει τις ιδιότητες που προβλέπει ο νόμος για την εκάστοτε συμφωνηθείσα χρήση. Θα πρέπει, λοιπόν, να ελεγχθούν πολύ προσεκτικά από τον υποψήφιο μισθωτή τόσο η εκδοθείσα οικοδομική άδεια, προκειμένου να διαπιστωθεί για ποια χρήση του ακινήτου έχει αυτή εκδοθεί (λ.χ. για τη χρήση του ακινήτου ως κατάστημα, αποθήκη κ.ο.κ.) σε συνάρτηση με τη χρήση του μισθίου που περιγράφεται στο μισθωτήριο, όσο και οι επιτρεπόμενες χρήσεις (επαγγελματικές δραστηριότητες) στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο, δηλαδή ποιες είναι οι επιτρεπόμενες, με βάση τον νόμο, χρήσεις στο ακίνητο που πρόκειται να μισθωθεί και με ποιες προϋποθέσεις. Ως προς το ζήτημα αυτό, επισημαίνουμε ότι θα πρέπει να εξεταστεί το οικοδομικό τετράγωνο στο οποίο βρίσκεται το μίσθιο.
Επιπροσθέτως, εκτός από τις προϋποθέσεις που προβλέπονται στην πολεοδομική νομοθεσία για τις επιτρεπόμενες χρήσεις του ακινήτου, θα πρέπει να εξετάζεται αν επιτρέπεται η χρήση με βάση τα οριζόμενα στον Κανονισμό της πολυκατοικίας. Αυτό διότι, σε περίπτωση που απαγορεύεται από τον Κανονισμό ορισμένη χρήση του ακινήτου, θα πρέπει να εξασφαλισθεί η τροποποίηση του σχετικού όρου του Κανονισμού, η οποία απαιτεί τη συμφωνία των συνιδιοκτητών και για το λόγο αυτό καθίσταται μια ιδιαίτερα δυσχερής, από πρακτικής άποψης, διαδικασία.
Είναι, λοιπόν, εξόχως σημαντικό ο εκάστοτε μισθωτής να απευθυνθεί στον αντισυμβαλλόμενό του – εκμισθωτή και να του ζητήσει τόσο τα έγγραφα που εμπεριέχονται στον φάκελο της εγκεκριμένης από την αρμόδια πολεοδομική αρχή οικοδομικής άδειας (αρχικής ή τροποποιημένης), όσο τον Κανονισμό της πολυκατοικίας (εάν αυτός υπάρχει), προκειμένου ο μισθωτής να διαπιστώσει με ασφάλεια και βεβαιότητα, αν ο εκμισθωτής έχει προβεί σε αυθαίρετη αλλαγή χρήσης αυτού. Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης του μισθίου εντοπίζεται στην περίπτωση που το μίσθιο εκμισθωθεί και χρησιμοποιηθεί με διαφορετική ιδιότητα – χρήση από αυτή που έχει νομίμως εγκριθεί και ισχύει πολεοδομικά (βλ. σχετικά άρθρο 81 του Ν. 4495/2017: «Αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ορίζεται κάθε μεταβολή της χρήσης για την οποία δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικοδομική άδεια (άδεια δόμησης)». Σε περίπτωση που εντοπιστούν οι ως άνω αυθαιρεσίες στο μίσθιο, θα πρέπει ο μισθωτής, ο οποίος ενδιαφέρεται να μισθώσει το ακίνητο, να αιτηθεί άμεσα από τον εκμισθωτή την πολεοδομική τακτοποίησή τους σύμφωνα με την ισχύουσα πολεοδομική νομοθεσία και μάλιστα να αιτηθεί από τον εκμισθωτή να συμπεριλάβει στο μισθωτήριο που πρόκειται να υπογραφεί τα στοιχεία της περαιωθείας σχετικής ενέργειας – τακτοποίησης (λ.χ. αριθμός εκδοθείσας πράξης).
Γ. Έλεγχος οικονομικής κατάστασης και πιστοληπτικής ικανότητας υποψήφιου εκμισθωτή σε συνδυασμό με έλεγχο στο Κτηματολογικό Φύλλο του μισθίου.
Ιδιαίτερα μεγάλη προσοχή απαιτείται από την πλευρά του υποψήφιου μισθωτή πριν την κατάρτιση της σύμβασης επαγγελματικής μίσθωσης ως προς τον έλεγχο της οικονομικής κατάστασης και της πιστοληπτικής ικανότητας του αντισυμβαλλόμενού του – εκμισθωτή προκειμένου να μην βρεθεί προ εκπλήξεως σε κάποιο ενδεχόμενο σενάριο επίσπευσης αναγκαστικής εκτέλεσης εις βάρος του από κάποιον δανειστή του.
Στην περίπτωση, λοιπόν, κατά την οποία ο μισθωτής εντοπίσει κατόπιν σχετικού ελέγχου στο Κτηματολογικό Φύλλο του μισθίου την καταχώριση βαρών (υποθηκών, προσημειώσεων κ.ο.κ.) επί του ακινήτου που ενδιαφέρεται να μισθώσει, θα πρέπει να απευθυνθεί άμεσα στον εκμισθωτή και να του ζητήσει διαβεβαιώσεις ως προς την τήρηση των οφειλών του που είναι εξασφαλισμένες με το σχετικό βάρος, λ.χ. επιστολές των δανειστών του εκμισθωτή για το καλώς έχειν, αντίγραφο καρτέλας από «Τειρεσία», Credit Score κοκ. Έτσι, ο μισθωτής θα μπορέσει να αξιολογήσει την κατάσταση του αντισυμβαλλόμενού του και να προβλέψει σε ένα σημαντικό βαθμό την πιθανότητα περί επιβολής ή μη κατάσχεσης επί του ενδιαφερόμενου ακινήτου.
Σε διαφορετική περίπτωση, ήτοι μη ελέγχου των ως άνω, εγκυμονεί σοβαρός κίνδυνος αν επιβληθεί κατάσχεση στο μίσθιο και τελικώς αυτό πλειστηριαστεί και κατακυρωθεί σε νέο ιδιοκτήτη, να αναγκαστεί ο μισθωτής, κατόπιν καταγγελίας της μίσθωσης από τον νέο ιδιοκτήτη, να αποχωρήσει από το μίσθιο (για το οποίο ενδεχομένως έχει πραγματοποιήσει ήδη εργασίες και σημαντικές δαπάνες) και να υποχρεωθεί να αναζητήσει και να εξεύρει άλλο χώρο για τη λειτουργία της επιχείρησής του και μάλιστα εντός της πολύ σύντομης και πιεστικής προθεσμίας, είτε των δύο (2) μηνών από τη μεταγραφή της κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Κτηματολόγιο, σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει ήδη επιβληθεί πριν την εκμίσθωση του ακινήτου, είτε των έξι (6) μηνών από την καταγγελία της μίσθωσης από τον νέο ιδιοκτήτη, σε περίπτωση που η κατάσχεση επιβληθεί μετά την εκμίσθωση του ακινήτου. Σημειώνεται ότι ο νέος ιδιοκτήτης θα μπορεί να εκτελέσει άμεσα (χωρίς κάποια άλλη δικαστική ενέργεια) την περίληψη κατακυρωτικής έκθεσης εις βάρος του μισθωτή.
Δ. Έλεγχος του περιεχομένου και της έκτασης της ευθύνης του μισθωτή για τις δαπάνες του μισθίου.
Το τελευταίο σημείο που θα πρέπει να προσέξει ο μισθωτής προκειμένου να εξασφαλίσει τη μέγιστη δυνατή προστασία του σε μια ενδεχόμενη δικαστική διαμάχη με τον εκμισθωτή του είναι ο επιμερισμός των δαπανών του μισθίου, αναγκαίων, επωφελών και ιδίως των κοινόχρηστων δαπανών. Ειδικότερα, κατά τη σύναψη επαγγελματικών μισθώσεων είθισται να προκύπτουν ιδιαίτερα αυξημένες δαπάνες, οι οποίες τελούν σε συνάρτηση με τις μεγάλες επιφάνειες των μισθίων τα οποία αποτελούν κατά βάση αντικείμενο των επαγγελματικών μισθώσεων και οποίες επιβαρύνουν συνήθως το μισθωτή.
Θα πρέπει, λοιπόν, ο μισθωτής πριν την υπογραφή του μισθωτηρίου να ελέγξει προσεκτικά το μέγεθος των δαπανών που αφορούν ενδεικτικά σε κοινόχρηστες υπηρεσίες και στη συντήρηση αυτών, όπως στη χρήση και συντήρηση επαγγελματικών και ογκωδών ανελκυστήρων του μισθίου, στο φωτισμό των κοινοχρήστων χώρων, στη συντήρηση κοινοχρήστων οδεύσεων οχημάτων και πεζών, στη συντήρηση κήπων, στην αποκομιδή απορριμμάτων, στις υπηρεσίες φύλαξης κ.ο.κ., προκειμένου να προβεί σε διαπραγμάτευση ως προς τον εύλογο και δίκαιο πιθανό επιμερισμό των ανωτέρω δαπανών.
Αντί επιλόγου
Συνοψίζοντας, κατόπιν αξιολόγησης των ανωτέρω, κρυφών πολλές φορές, κινδύνων που εγκυμονούν στο πεδίο κατάρτισης των επαγγελματικών μισθώσεων, ο μισθωτής καλείται ήδη από το στάδιο των διαπραγματεύσεων με τον εκμισθωτή να ενεργοποιεί εγκαίρως την επιμέλεια και την προσοχή του στα τέσσερα (4) ως άνω αναφερόμενα βασικά σημεία, καθότι αν διαφύγουν της δέουσας προσοχής του υπάρχει σημαντικός κίνδυνος να υπογραφεί τελικώς μία σύμβαση μίσθωσης, οι όροι της οποίας είτε δεν θα πληρούν τις προϋποθέσεις του νόμου, είτε θα λειτουργούν επιβαρυντικά ως προς το μισθωτή, ο οποίος, μάλιστα, ενίοτε σε τέτοιου είδους μισθώσεις (ενν. επαγγελματικές) αναλαμβάνει δυσμενείς και επιβαρυντικούς όρους χωρίς να έχει πλήρη επίγνωση των συνεπειών τους.