Δαναη Σταμαργα Δικηγόρος – Συνεργάτης
Περίληψη
Στο παρόν άρθρο εξετάζουμε τι συνιστά «πραγματικό ελάττωμα» στην πώληση ακινήτου, ποιους κινδύνους ενέχει για τον αγοραστή η ύπαρξή του και ποια δικαιώματα του παρέχει το ισχύον ελληνικό δίκαιο, όπως αυτό διαμορφώθηκε μετά την τροποποίηση των διατάξεων της πώλησης με τον ν. 4967/2022. Παράλληλα, αναλύονται οι περιπτώσεις αποκλεισμού της ευθύνης του πωλητή, καθώς και οι πρακτικές ενέργειες στις οποίες οφείλει να προβεί ο αγοραστής προκειμένου να προστατεύσει αποτελεσματικά τα συμφέροντά του.
Εισαγωγή
Η αγορά ακινήτου αποτελεί αναμφίβολα μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις στη ζωή ενός ανθρώπου. Ωστόσο, δεν είναι σπάνιο στην πράξη ο αγοραστής να ανακαλύψει, αφού έχει ήδη υπογράψει το σχετικό συμβόλαιο και καταβάλει το τίμημα, ότι το ακίνητο παρουσιάζει ελαττώματα τα οποία δεν του αποκαλύφθηκαν ή τα οποία αδυνατούσε να εντοπίσει κατά τη συνηθισμένη επίσκεψη προτού λάβει χώρα η αγορά. Έτσι, ορισμένες φορές ο αγοραστής ανακαλύπτει εκ των υστέρων ότι το ακίνητο είτε φέρει πραγματικά ελαττώματα, δηλαδή πρακτικές ατέλειες που εμποδίζουν τη χρήση για την οποία προορίζονται συνήθως τα ακίνητα του είδους του, είτε δεν έχει κάποιες από τις ιδιότητες που είχε συμφωνηθεί μεταξύ αγοραστή και πωλητή να υπάρχουν στο πωληθέν.
Τι συνιστά «πραγματικό ελάττωμα» στην πώληση ακινήτου
Πραγματικό ελάττωμα υπάρχει όταν το ακίνητο δεν έχει τις ιδιότητες που συμφωνήθηκαν ή που συνήθως αναμένονται από ακίνητα του είδους του, ή όταν η αξία ή η χρησιμότητά του μειώνεται σημαντικά (άρθρα 534 επ. ΑΚ). Στην πράξη, τα πιο συνήθη πραγματικά ελαττώματα που εμφανίζονται στις πωλήσεις ακινήτων είναι ενδεικτικά τα ακόλουθα:
-
- Υγρασία, διαρροές ή μούχλα που αποκρύπτονταν πίσω από πρόσφατες ανακαινίσεις.
- Λοιπά ελαττώματα εγκαταστάσεων (ηλεκτρικά, υδραυλικά, θέρμανση).
- Αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που δεν έχουν νομιμοποιηθεί βάσει της εκάστοτε ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας (ίδ. ΑΠ 956/2019).
- Σοβαρά δομικά προβλήματα, όπως ελλιπής στατική επάρκεια, ρωγμές ή ελαττωματική κατασκευή.
- Ο χαρακτηρισμός του κτιρίου ως διατηρητέου χωρίς αυτό να αναγράφεται αυτό στη σύμβαση (ίδ. ΑΠ 29/1990 κατά την οποία: «Ο χαρακτηρισμός του κτιρίου ως διατηρητέου … αποτελεί, ενόψει και της διατάξεως του άρθρου 24 παρ. 6 του ισχύοντος Συντάγματος, νόμιμο περιορισμό της κυριότητας και συνιστά, λόγω της απαγορεύσεως κατεδαφίσεως του διατηρητέου κτιρίου για το οικόπεδο, το οποίο αγοράζεται, ως εκ του προορισμού του και τη σύμβαση πωλήσεως, προς ανοικοδόμηση νέου κτιρίου, πραγματικό ελάττωμα κατά το άρθρο 534 ΑΚ. Κατά την έννοια του άρθρου αυτού πραγματικό ελάττωμα υπάρχει όχι μόνο όταν αυτό ανάγεται στην υλική του πράγματος υπόσταση, αλλά και στη νομική του κατάσταση, όταν δεν προέρχεται τούτο από δικαίωμα τρίτου»).
- Η απαγόρευση δόμησης επί του ακινήτου ή η μη κατοικησιμότητά του λόγω πολεοδομικών ή υγειονομικών κανονισμών ή παραβάσεων.
Σημειώνεται ότι, η ύπαρξη εμπραγμάτων βαρών (υποθήκη, προσημείωση, δουλεία κλπ.) που δεν γνώριζε ο αγοραστής συνιστούν «νομικά» και όχι «πραγματικά» ελαττώματα.
Οι κίνδυνοι για τον αγοραστή
Η ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος στο αγορασθέν ακίνητο ενέχει για τον αγοραστή πολλαπλούς κινδύνους, οι οποίοι μπορεί να αφορούν τόσο στη μείωση της περιουσίας του όσο και στην αδυναμία αξιοποίησης του ακινήτου για τον σκοπό για τον οποίο το απέκτησε. Έτσι υφίστανται οι παρακάτω κίνδυνοι:
α) Οικονομικός κίνδυνος: Ο αγοραστής ενδέχεται να βρεθεί αντιμέτωπος με σημαντικό κόστος επισκευής ή αποκατάστασης του ελαττώματος, ενώ παράλληλα η αξία του ακινήτου μπορεί να υπολείπεται σημαντικά εκείνης που κατέβαλε.
β) Νομικός κίνδυνος: Σε ακραίες περιπτώσεις, τα αυθαίρετα τμήματα ή οι πολεοδομικές παραβάσεις μπορεί να καθιστούν το ακίνητο αδύνατο να μεταβιβαστεί, να υποθηκευτεί ή να δανειοδοτηθεί.
γ) Κίνδυνος παραγραφής των αξιώσεών του έναντι του αγοραστή: Ένα κρίσιμο σημείο, που συχνά αγνοείται στην πράξη, είναι ότι τα δικαιώματα που μπορεί να έχει ο αγοραστής έναντι του πωλητή από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος ή εν γένει έλλειψης ανταπόκρισης του πωλούμενου στη σύμβαση, και τα οποία θα εκτεθούν παρακάτω, παραγράφονται μετά την πάροδο πέντε (5) ετών από την παράδοση του ακινήτου (ΑΚ 554-555).
Η ευθύνη του πωλητή και η δυνατότητα αποκλεισμού ή περιορισμού αυτής
Στο άρ. 534 ΑΚ, ορίζεται ότι ο πωλητής υποχρεούται «να παραδώσει πράγμα που ανταποκρίνεται στη σύμβαση», ενώ στο άρθρο 539 ΑΚ ορίζεται ότι «Ο πωλητής ευθύνεται ανεξάρτητα από υπαιτιότητά του αν το πράγμα, κατά τον χρόνο που ο κίνδυνος μεταβαίνει στον αγοραστή, δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση, εκτός αν ο αγοραστής κατά τη σύναψη της σύμβασης γνώριζε τη μη ανταπόκριση ή αυτή οφείλεται σε υλικά που χορήγησε ο αγοραστής». Παρατηρείται, λοιπόν, ότι η ευθύνη του πωλητή είναι αντικειμενική, αφού δεν απαιτείται πλέον αποδεδειγμένη κακή πρόθεση ή πταίσμα εκ μέρους του για να θεμελιωθεί η ευθύνη του. Μόνο, δε, εάν ο αγοραστής γνώριζε τη μη ανταπόκριση του πωληθέντος στη σύμβαση ή αυτή οφείλεται σε υλικά που ο ίδιος χορήγησε, η ευθύνη μεταβαίνει στον αγοραστή.
Κρίσιμος χρόνος για την μετάβαση του κινδύνου από τον πωλητή στον αγοραστή είναι σύμφωνα με το άρθρο 522 ΑΚ ο χρόνος παράδοσης του ακινήτου στον αγοραστή, ενώ σε περίπτωση που η μεταγραφή της πώλησης στο κτηματολόγιο έγινε πριν από την παράδοση, τότε ο αγοραστής φέρει τον κίνδυνο από τη μεταγραφή. Βάσει του άρθρου 541 ΑΚ «Η έλλειψη ανταπόκρισης που εμφανίζεται μέσα σε ένα (1) έτος από την παράδοση του πράγματος τεκμαίρεται ότι υπήρχε κατά την παράδοση, εκτός αν αυτό δεν συμβιβάζεται με τη φύση του πράγματος ή με τη φύση της έλλειψης».
Στην πράξη είναι σύνηθες τα συμβόλαια πώλησης ακινήτων να περιέχουν ρήτρες αποκλεισμού ή περιορισμού της ευθύνης του πωλητή για ελαττώματα (ίδ. ΠΠρΡοδ 42/2009). Η ισχύς των ρητρών αυτών, ωστόσο, δεν είναι απεριόριστη. Αρχικά, θα πρέπει η συμφωνία αυτή να καταρτιστεί ομοίως με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Ενώ, δεν είναι δυνατός βάσει της ΑΚ 332 ο αποκλεισμός της ευθύνης του πωλητή όταν συντρέχει στο πρόσωπό του δόλος ή βαριά αμέλεια. Έτσι, ακόμα και αν το συμβόλαιο περιέχει διατύπωση ότι ο αγοραστής αποδέχεται το ακίνητο «ως έχει» ή «ότι παραιτείται από κάθε δικαίωμα του να διαρρήξει, ακυρώσει και γενικά να προσβάλλει τη σύμβαση πώλησης», η ρήτρα αυτή δεν παράγει αποτελέσματα στις περιπτώσεις που ο πωλητής εν γνώσει του απέκρυψε το ελάττωμα από τον αγοραστή.
Τα δικαιώματα του αγοραστή
Το ισχύον δίκαιο, μετά τον ν. 4967/2022, προβλέπει ένα σύστημα διαβαθμισμένης προστασίας του αγοραστή. Η ιεράρχηση των δικαιωμάτων αυτών δεν είναι τυχαία, αλλά εξυπηρετεί τον σκοπό της διατήρησης της σύμβασης πώλησης, εφόσον αυτό είναι εφικτό, με ταυτόχρονη αποκατάσταση της ανισότητας που δημιουργεί το ελάττωμα. Βάσει, λοιπόν, των ανωτέρω ο νομοθέτης έχει προβλέψει ότι ο αγοραστής σε περίπτωση μη ανταπόκρισης του πωληθέντος στη σύμβαση έχει τα κάτωθι δικαιώματα:
α) Διόρθωση του ελαττώματος. Κατά το άρθρο 543 ΑΚ, ο αγοραστής δικαιούται, πρώτα απ’ όλα, να αξιώσει από τον πωλητή την αποκατάσταση του ελαττώματος, εφόσον αυτή είναι εφικτή, με δαπάνες του τελευταίου, χωρίς αντίστοιχη επιβάρυνση του αγοραστή. Αποτελεί αυτή την «πρώτη βαθμίδα» των δικαιωμάτων του. Σημειώνεται ότι η διόρθωση πρέπει να γίνει εντός εύλογης προθεσμίας. Ο, δε, πωλητής δικαιούται να αρνηθεί την αποκατάσταση της έλλειψης ανταπόκρισης του πράγματος, αν αυτή είναι αδύνατη ή συνεπάγεται για αυτόν δυσανάλογες δαπάνες.
β) Μείωση του τιμήματος. Εάν η διόρθωση είναι αδύνατη, καθυστερεί υπέρμετρα ή αποτυγχάνει, ο αγοραστής δικαιούται να αξιώσει αναλογική μείωση του τιμήματος που κατέβαλε (ΑΚ 545). Η μείωση αυτή ορίζεται κατά την αναλογία που έχει η αξία του ακινήτου με το ελάττωμα προς την αξία που θα είχε χωρίς αυτό. Η, δε, επιστροφή του κατά τα ανωτέρω μέρους του τιμήματος γίνεται εντόκως από τον πωλητή προς τον αγοραστή (ΑΚ 546).
γ) Υπαναχώρηση από τη σύμβαση. Βάσει του άρθρου 545 ΑΚ, σε περίπτωση ουσιώδους ελαττώματος που καθιστά το ακίνητο ουσιαστικά ακατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, ή εάν ο αγοραστής αποδείξει ότι δεν θα προέβαινε στην αγορά εάν γνώριζε το ελάττωμα, ο τελευταίος δύναται να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση. Στην περίπτωση που ο αγοραστής επιλέξει να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση υποχρεούται, βάσει της ΑΚ 546 εδ. β΄, να επιστρέψει το ακίνητο στον πωλητή ελεύθερο από κάθε βάρος που του προσέθεσε ο ίδιος (π.χ. υποθήκη). Ενώ περαιτέρω, θα πρέπει ο αγοραστής να αποδώσει στον πωλητή και τα ωφελήματα που αποκόμισε στο μεταξύ από το ακίνητο (π.χ. μισθώματα). Από την πλευρά του ο πωλητής οφείλει, μόλις παραλάβει το πράγμα, να επιστρέψει το τίμημα εντόκως από την ημέρα της καταβολής, τα έξοδα της πώλησης (π.χ. συμβολαιογραφικά έξοδα και έξοδα μεταγραφής) και της επιστροφής του πράγματος, καθώς και όσα ο αγοραστής δαπάνησε για το πράγμα. Σε περίπτωση υπαναχώρησης από σύμβαση πώλησης, όπου στο συμβολαιογραφικό έγγραφο έχει αναγραφεί τίμημα χαμηλότερο από αυτό που πραγματικά καταβλήθηκε, το μέρος του τιμήματος που δεν έχει αναγραφεί στο συμβόλαιο μπορεί να αναζητηθεί βάσει των διατάξεων για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΠ 652/2011).
δ) Αποζημίωση. Παράλληλα με τα ανωτέρω δικαιώματα, ο αγοραστής μπορεί να αξιώσει αποζημίωση για κάθε ζημία που υπέστη εξαιτίας του ελαττώματος και η οποία δεν καλύφθηκε από την άσκηση των προαναφερθέντων δικαιωμάτων (π.χ. τη ζημία του από τη στέρηση της χρήσης του πράγματος μέχρι να διορθωθεί το ελάττωμα), ή μπορεί να αξιώσει μόνο αποζημίωση (π.χ. τις δαπάνες για τη διόρθωση του ελαττώματος από τον ίδιο).
Πρακτικές συμβουλές: Πώς να προστατευθείτε πριν και μετά την αγορά
Κάθε αγοραστής προτού προβεί σε δέσμευση για αγορά είτε μέσω προσυμφώνου είτε μέσω οριστικού συμβολαίου θα πρέπει να έχει προβεί στις ακόλουθες ενέργειες:
α) Ανάθεση τεχνικού ελέγχου σε αδειούχο μηχανικό. Εάν το πωλούμενο είναι κτίριο ή διαμέρισμα κτιρίου θα πρέπει να ελεγχθούν ενδεικτικά: η στατική επάρκεια, τυχόν αυθαιρεσίες ή πολεοδομικές παραβάσεις, καθώς και η κατάσταση των ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων. Εάν, δε, πρόκειται για οικόπεδο ο εν λόγω έλεγχος θα πρέπει ενδεικτικά να περιλαμβάνει έλεγχο των τοπογραφικών διαγραμμάτων αλλά και των πολεοδομικών κανονισμών της εκάστοτε περιοχής, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν το ακίνητο είναι κατάλληλο για τη χρήση για την οποία το προορίζει ο αγοραστής π.χ. αρτιότητα και οικοδομησιμότητα αυτού, καθώς και καθορισμός επιτρεπόμενων ορίων δόμησης, εάν σκοπός είναι η ανέγερση οικοδομής συγκεκριμένων τετραγωνικών. Ο έλεγχος αυτός ενισχύει τη θέση του αγοραστή έναντι τυχόν ισχυρισμού του πωλητή ότι ο πρώτος «γνώριζε» το ελάττωμα.
β) Ανάθεση νομικού ελέγχου σε εξειδικευμένο νομικό σύμβουλο. Ο νομικός έλεγχος τίτλων εξασφαλίζει ότι το ακίνητο πράγματι ανήκει στον πωλητή, και αποκαλύπτει την τυχόν ύπαρξη έτερων νομικών ελαττωμάτων ή βαρών επί του ακινήτου (π.χ. υποθηκών, κατασχέσεων κλπ.). Ένας εξειδικευμένος νομικός σύμβουλος μπορεί επιπλέον να μεριμνήσει για τη συμπερίληψη στο συμβόλαιο ρητρών οι οποίες θα διασφαλίζουν τα συμφέροντα του αγοραστή, καθώς και για την απάλειψη ρητρών που περιορίζουν ή αποκλείουν την ευθύνη του πωλητή.
γ) Άμεση ενέργεια σε περίπτωση ανακάλυψης ελαττώματος. Σε περίπτωση ανακάλυψης εκ των υστέρων κάποιου ελαττώματος είναι σημαντικό ο αγοραστής να συλλέξει άμεσα αποδεικτικό υλικό και να επικοινωνήσει με δικηγόρο το συντομότερο δυνατό, προκειμένου να πληροφορηθεί για τα δικαιώματά του και τις υφιστάμενες δυνατότητες αντιμετώπισης του προβλήματος. Κάθε αδικαιολόγητη καθυστέρηση ενδέχεται να αξιολογηθεί δυσμενώς ή να συνεπιφέρει κίνδυνο παραγραφής.
Αντί επιλόγου
Συνοψίζοντας τα ανωτέρω, παρατηρείται ότι το ισχύον ελληνικό δίκαιο, όπως διαμορφώθηκε με τον ν. 4967/2022 και τα άρθρα 534 επ. ΑΚ, παρέχει στον αγοραστή ακινήτου ένα σχετικά ισχυρό σύστημα προστασίας. Η αντικειμενική ευθύνη του πωλητή, η ιεράρχηση των δικαιωμάτων και η απαγόρευση αποκλεισμού της ευθύνης για δόλο αποτελούν τους κύριους πυλώνες αυτής της προστασίας. Ωστόσο, η εν λόγω προστασία δεν λειτουργεί αυτόματα: προϋποθέτει εγρήγορση, έγκαιρη δράση και κατάλληλη επαγγελματική συνδρομή. Ο συνδυασμός ενός πλήρους τεχνικού ελέγχου, ενός εξαντλητικού νομικού ελέγχου τίτλων και ενός επιμελώς συνταχθέντος συμβολαίου αποτελεί την ασφαλέστερη οδό για τον αγοραστή που επιθυμεί να αποφύγει δυσάρεστες εκπλήξεις μετά την ολοκλήρωση της αγοράς. Σημειώνεται ότι, για κάθε συγκεκριμένο ζήτημα που αφορά στην ύπαρξη πραγματικού ή νομικού ελαττώματος σε ακίνητο, συνίσταται η άμεση προσφυγή σε εξειδικευμένο δικηγόρο, καθώς η εκτίμηση κάθε υπόθεσης εξαρτάται από τα ειδικότερα πραγματικά της περιστατικά.