Δημοσιεύτηκε στο ΦΕΚ Α 102/25.6.2026 ο νέος νόμος 5313/2026 του Υπουργείου Οικονομικών, με τον οποίο πραγματοποιείται σημαντική βελτίωση στο νομοθετικό πλαίσιο του επερχόμενου Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.), που θα αποτελέσει καθοριστικό παράγοντα για τη μαζική συμμετοχή των φορολογουμένων και την επιτυχή ολοκλήρωσή του. Με τροπολογία που ενσωματώθηκε ως άρθρο 128 δίνεται ρητά στους φορολογούμενους η δυνατότητα διόρθωσης των επιφανειών των ακινήτων τους που αναγράφονται στο Ε9, χωρίς πρόστιμα και αναδρομικές χρεώσεις σε περίπτωση που τα πραγματικά δηλούμενα στο ΜΙΔΑ εμβαδά ακινήτων υπερβαίνουν τα μέχρι τώρα δηλωμένα.
1. Τι αλλάζει με τη νέα νομοθετική ρύθμιση για τα ακίνητα;
Η νέα ρύθμιση βάζει στο επίκεντρο την πραγματική κατάσταση του ακινήτου και ειδικά την πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων, όπως αυτή αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Από το 2027 και μετά, ο ΕΝΦΙΑ και οι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων θα μπορούν να στηρίζονται στα πραγματικά τετραγωνικά, όταν αυτά είναι μικρότερα από όσα εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια. Η ρύθμιση συνδέεται με την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, δηλαδή του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, το οποίο θα διασταυρώνει στοιχεία ιδιοκτησίας και χρήσης.
2. Τι είναι το ΜΙΔΑ και γιατί έχει σημασία για τους ιδιοκτήτες;
Το ΜΙΔΑ είναι το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, που φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως ενιαίος ψηφιακός φάκελος κάθε ακινήτου. Θα συγκεντρώνει στοιχεία από την Εφορία, το Κτηματολόγιο και άλλες βάσεις δεδομένων της ΑΑΔΕ, ώστε να αποτυπώνεται τόσο η ιδιοκτησία, όσο και η χρήση του ακινήτου. Οι ιδιοκτήτες από τις επόμενες εβδομάδες, που θα ανοίξει η πλατφόρμα του ΜΙΔΑ θα κληθούν να ελέγξουν προσυμπληρωμένα στοιχεία, να διορθώσουν λάθη και να συμπληρώσουν ελλείψεις. Το ΜΙΔΑ θα χρησιμοποιείται για διασταυρώσεις που αφορούν μισθώσεις, δωρεάν παραχωρήσεις, επιδόματα, επιδοτήσεις, αγροτικές ενισχύσεις και φορολογικές υποχρεώσεις.
3. Πόσους ιδιοκτήτες αφορά η ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ;
Η ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ αφορά περισσότερους από 7,1 εκατομμύρια ιδιοκτήτες, φυσικά και νομικά πρόσωπα. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να εισέλθουν στη νέα ενοποιημένη βάση δεδομένων και να ελέγξουν τα στοιχεία, που εμφανίζονται σε τρεις προσυμπληρωμένες καρτέλες. Εκεί θα φαίνονται πληροφορίες από την ΑΑΔΕ, το Κτηματολόγιο και άλλες διασυνδεδεμένες πλατφόρμες. Στόχος είναι να δημιουργηθεί μια ενιαία εικόνα για κάθε ακίνητο και να εντοπιστούν ασυμφωνίες μεταξύ Ε9, τίτλων, Κτηματολογίου, οικοδομικών αδειών και πραγματικής κατάστασης.
4. Από πότε ο ΕΝΦΙΑ θα υπολογίζεται με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά;
Η νέα ρύθμιση εφαρμόζεται για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον ΕΝΦΙΑ του έτους 2027 και των επόμενων ετών. Δεν προβλέπεται αναδρομική εφαρμογή για τον ΕΝΦΙΑ προηγούμενων ετών. Το κείμενο της διάταξης αναφέρει ότι «οι παρ. 1 και 3 εφαρμόζονται για τις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και τον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων έτους 2027 και εφεξής». Αυτό σημαίνει ότι η πρακτική φορολογική επίπτωση θα φανεί από τον επόμενο κύκλο δηλώσεων και εκκαθάρισης ΕΝΦΙΑ.
5. Τι ισχύει όταν η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από αυτή που φαίνεται στα επίσημα έγγραφα;
Όταν για ένα κτίσμα έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου και από αυτήν προκύπτει ότι η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από την επιφάνεια που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή του Κτηματολογίου, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, τότε από το 2027 θα λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια. Η διάταξη προβλέπει ότι «λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την ηλεκτρονική ταυτότητα κτηρίου». Έτσι, ο ιδιοκτήτης δεν θα φορολογείται για τετραγωνικά που εμφανίζονται στα χαρτιά αλλά δεν αντιστοιχούν στην πραγματική δομημένη επιφάνεια.
6. Τι γίνεται όταν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από αυτή που είχε δηλωθεί;
Σε αυτή την περίπτωση η ρύθμιση δεν λειτουργεί ως απαλλαγή. Αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική μεγαλύτερη επιφάνεια. Το ίδιο ισχύει και όταν έχει γίνει αλλαγή χρήσης του ακινήτου. Η διάταξη ορίζει ότι «αν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου υπερβαίνει αυτή που αναγράφεται […] ή έχει γίνει αλλαγή της χρήσης του ακινήτου, λαμβάνονται υπόψη η πραγματική επιφάνεια και η πραγματική χρήση του ακινήτου». Άρα, αυθαίρετες προσθήκες, αδήλωτοι χώροι και αλλαγές χρήσης πρέπει να ελεγχθούν και, όπου επιτρέπεται, να τακτοποιηθούν.
7. Θα υπάρξουν αναδρομικοί φόροι για παλιές ασυμφωνίες τετραγωνικών;
Η ρύθμιση ξεκαθαρίζει ότι ο ΕΝΦΙΑ με βάση τα πραγματικά τετραγωνικά εφαρμόζεται από το 2027 και εφεξής. Επομένως, για περιπτώσεις όπου η πραγματική επιφάνεια αποδεικνύεται μικρότερη από αυτή που εμφανιζόταν στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην άδεια, δεν ανοίγει ζήτημα αναδρομικών κυρώσεων για δηλώσεις και πράξεις ΕΝΦΙΑ που έχουν ήδη εκδοθεί. Αν όμως η πραγματική εικόνα αποκαλύπτει μεγαλύτερα τετραγωνικά ή αλλαγή χρήσης, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να διορθώσει την εικόνα του ακινήτου για τη μελλοντική φορολογική αντιμετώπιση.
8. Τι προστασία προβλέπεται για παλιές δηλώσεις και πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ;
Η τροπολογία προβλέπει ότι δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ που έχουν ήδη υποβληθεί ή εκδοθεί έως την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης δεν θεωρούνται ανακριβείς και δεν επιβάλλονται κυρώσεις, κατά το μέρος που η απόκλιση αφορά κτίσμα με μικρότερη πραγματική επιφάνεια, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Αντίστοιχα, πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που έχουν εκδοθεί ή εκδίδονται με βάση τις δηλώσεις αυτές δεν θεωρούνται ανακριβή και δεν επιβάλλονται οι κυρώσεις του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.
9. Γιατί κρίθηκε αναγκαία αυτή η αλλαγή;
Η αιτιολογική έκθεση αναφέρει ότι σε πολλές περιπτώσεις η πραγματική επιφάνεια που έχει δομηθεί είναι μικρότερη από αυτή που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή του Κτηματολογίου, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια. Γι’ αυτό κρίθηκε αναγκαίο τα κτίσματα να αποτυπώνονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων στην πραγματική τους κατάσταση και ο φόρος να επιβάλλεται επί πραγματικής φορολογητέας ύλης. Με απλά λόγια, το υπουργείο αναγνωρίζει ότι ο ιδιοκτήτης πρέπει να φορολογείται για τα πραγματικά τετραγωνικά και όχι για μεγαλύτερες επιφάνειες που εμφανίζονται σε παλαιά ή μη επικαιροποιημένα στοιχεία.
10. Ποια είναι η σειρά προτεραιότητας των στοιχείων για την πραγματική κατάσταση του ακινήτου;
Η βασική αφετηρία παραμένει η οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο. Αν δεν υπάρχει οριστική εγγραφή, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του τίτλου κτήσης. Αν δεν υπάρχει τίτλος κτήσης, λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Η νέα ρύθμιση εισάγει ειδική πρόβλεψη για τα κτίσματα με Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, όταν η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από αυτή που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην άδεια. Σε αυτή την περίπτωση, για τις ανάγκες της δήλωσης και του ΕΝΦΙΑ, μπορεί να ληφθεί υπόψη η πραγματική επιφάνεια που αποδεικνύει η Ταυτότητα Κτηρίου.
11. Ποιος είναι ο ρόλος της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου αποκτά πλέον καθοριστική σημασία όχι μόνο ως τεχνικός φάκελος του ακινήτου αλλά και ως εργαλείο φορολογικής τεκμηρίωσης. Μέσω αυτής θα αποδεικνύεται η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος. Εάν η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από την επιφάνεια που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην άδεια, η Ταυτότητα Κτηρίου μπορεί να αποτελέσει τη βάση για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ από το 2027. Παράλληλα, αναδεικνύεται ο ρόλος των μηχανικών, καθώς η ακρίβεια των τεχνικών στοιχείων θα έχει άμεσες φορολογικές συνέπειες.
12. Τι σημαίνει η ρύθμιση για ακίνητα με αυθαίρετα ή αδήλωτους χώρους;
Τα ακίνητα με αυθαίρετες προσθήκες, αδήλωτους χώρους, αλλαγές χρήσης ή αποκλίσεις τετραγωνικών μπαίνουν σε νέο περιβάλλον ελέγχου. Αν η πραγματική κατάσταση αποκαλύπτει περισσότερα τετραγωνικά από αυτά που εμφανίζονται στα δηλωμένα στοιχεία, αυτά δεν καλύπτονται από την ευνοϊκή πρόβλεψη για μικρότερη επιφάνεια. Αντίθετα, θα πρέπει να διορθωθούν τα στοιχεία και, όπου ο νόμος το επιτρέπει, να προηγηθεί τακτοποίηση αυθαιρέτων. Η νέα πραγματικότητα οδηγεί τους ιδιοκτήτες σε έλεγχο συμφωνίας μεταξύ πραγματικής κατάστασης, Ε9, Κτηματολογίου, οικοδομικής άδειας και τίτλων.
13. Πώς συνδέεται το ΜΙΔΑ με το Ε9;
Η νέα ρύθμιση προβλέπει ότι όταν απαιτείται δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του ΜΙΔΑ ως προς τη χρήση ακινήτου, πρέπει πρώτα να έχει υποβληθεί η δήλωση στοιχείων ακινήτων, δηλαδή το Ε9. Η αιτιολογική έκθεση εξηγεί ότι η δήλωση στοιχείων ακινήτων πρέπει να προηγηθεί, ώστε να ενημερωθεί το ΜΙΔΑ με τα στοιχεία του ακινήτου και στη συνέχεια να είναι δυνατή η υποβολή δήλωσης για τη χρήση του. Αυτό σημαίνει ότι η χρήση δεν θα δηλώνεται αποκομμένα από την ιδιοκτησιακή και φορολογική εικόνα του ακινήτου.
14. Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες πριν δηλώσουν χρήση ακινήτου στο ΜΙΔΑ;
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει πρώτα να βεβαιωθούν ότι το ακίνητο είναι ορθά καταχωρισμένο στο Ε9. Αν υπάρχουν λάθη ή ελλείψεις στα στοιχεία του ακινήτου, πρέπει να προηγηθεί η διόρθωσή τους. Μόνο μετά θα μπορεί να υποβληθεί η δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για τη χρήση του ακινήτου στο ΜΙΔΑ. Αυτό αφορά κυρίως περιπτώσεις μίσθωσης, δωρεάν παραχώρησης και χρήσεων που συνδέονται με επιδόματα, ενισχύσεις ή επιδοτήσεις. Η λογική της ρύθμισης είναι ότι πρώτα πρέπει να υπάρχει σωστή εικόνα ιδιοκτησίας και μετά σωστή εικόνα χρήσης.
15. Ποιο πρόστιμο προβλέπεται για μη υποβολή δήλωσης στο ΜΙΔΑ;
Αν δεν υποβληθεί δήλωση πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του ΜΙΔΑ ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης, επιβάλλεται πρόστιμο 500 ευρώ. Η δήλωση πρέπει να υποβληθεί εντός τριών μηνών από την έναρξη της μίσθωσης ή της παραχώρησης. Για περιπτώσεις που συνδέονται με την Ενιαία Αίτηση Ενίσχυσης, προβλέπεται ειδική προθεσμία δύο μηνών από την έναρξη της προθεσμίας υποβολής της αίτησης. Η πρόβλεψη αυτή αφορά ιδιαίτερα και τις μισθώσεις αγροτεμαχίων που συνδέονται με αγροτικές ενισχύσεις.
16. Πότε επιβάλλεται πρόστιμο 1.000 ευρώ;
Πρόστιμο 1.000 ευρώ επιβάλλεται όταν ο μισθωτής ή ο παραχωρησιούχος υποβάλει δήλωση χρήσης ακινήτου με εσφαλμένα στοιχεία και η δήλωση αυτή χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων. Η ρύθμιση στοχεύει στην αποτροπή ψευδών ή ανακριβών δηλώσεων που μπορούν να επηρεάσουν κρατικές παροχές, όπως στεγαστικά προγράμματα, επιδοτήσεις ή αγροτικές ενισχύσεις. Το πρόστιμο είναι αυξημένο επειδή η ανακρίβεια δεν περιορίζεται σε τυπικό λάθος, αλλά συνδέεται με οικονομικό όφελος από το Δημόσιο.
17. Πότε επιβάλλεται πρόστιμο 100 ευρώ;
Πρόστιμο 100 ευρώ επιβάλλεται όταν η δήλωση χρήσης ακινήτου υποβληθεί με εσφαλμένα στοιχεία από μισθωτή ή παραχωρησιούχο, αλλά δεν χρησιμοποιηθεί για τη χορήγηση επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων. Η ρύθμιση διαφοροποιεί έτσι τη βαρύτητα της παράβασης. Άλλη είναι η περίπτωση μιας εσφαλμένης δήλωσης που δεν παράγει οικονομικό όφελος και άλλη η περίπτωση ψευδούς ή λανθασμένης δήλωσης που χρησιμοποιείται για να χορηγηθεί κρατική ενίσχυση.
18. Γιατί θεσπίζονται πρόστιμα στο ΜΙΔΑ;
Τα πρόστιμα θεσπίζονται για να επιτευχθεί υψηλό επίπεδο συμμόρφωσης των φορολογουμένων στην υποχρέωση έγκαιρης και ορθής υποβολής δηλώσεων χρήσης ακινήτων. Η αιτιολογική έκθεση επισημαίνει ότι οι δηλώσεις αυτές αποτελούν προϋπόθεση για τη χορήγηση πολλών επιδομάτων και ενισχύσεων, ιδίως για την καταβολή αγροτικών ενισχύσεων. Παράλληλα, τα πρόστιμα έχουν αποτρεπτικό χαρακτήρα απέναντι σε προσπάθειες καταστρατήγησης των κανόνων μέσω αναληθών δηλώσεων από μισθωτές ή παραχωρησιούχους.
19. Ποιους αφορά η νέα ρύθμιση;
Η ρύθμιση αφορά φυσικά πρόσωπα, νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που είναι ιδιοκτήτες κτισμάτων των οποίων η πραγματική επιφάνεια, όπως προκύπτει από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, είναι μικρότερη από την επιφάνεια που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια. Παράλληλα, αφορά ιδιοκτήτες, μισθωτές και παραχωρησιούχους που έχουν υποχρέωση υποβολής δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα στο ΜΙΔΑ για τη χρήση ακινήτου. Επομένως, δεν αφορά μόνο τους ιδιοκτήτες με αποκλίσεις τετραγωνικών, αλλά και όσους δηλώνουν μίσθωση, δωρεάν παραχώρηση ή χρήση ακινήτου που συνδέεται με ενισχύσεις.
20. Τι πρέπει να προσέξουν τώρα ιδιοκτήτες και ο ρόλος του μηχανικού;
Οι ιδιοκτήτες πρέπει να ελέγξουν αν τα στοιχεία του ακινήτου τους συμφωνούν σε Ε9, Κτηματολόγιο, τίτλους, οικοδομική άδεια και πραγματική κατάσταση. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε ακίνητα με παλαιές άδειες, παλαιούς τίτλους, αδήλωτους χώρους, αυθαίρετες προσθήκες, αλλαγές χρήσης ή διαφορές τετραγωνικών.
Οι μηχανικοί αποκτούν κεντρικό ρόλο, καθώς η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου γίνεται το κρίσιμο εργαλείο τεκμηρίωσης της πραγματικής επιφάνειας. Η νέα ρύθμιση οδηγεί σε ένα ενιαίο σύστημα ελέγχου, όπου Κτηματολόγιο, Ε9, ΜΙΔΑ, Ταυτότητα Κτηρίου και ΕΝΦΙΑ συνδέονται μεταξύ τους και η πραγματική κατάσταση του ακινήτου γίνεται η βάση για δηλώσεις, φόρους και διασταυρώσεις.