Τι χάνουν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
Αλλάζει από την 1η Οκτωβρίου 2026 ο τρόπος πληρωμής των ενοικίων, καθώς η χρήση τραπεζικού συστήματος γίνεται υποχρεωτική και τα μετρητά βγαίνουν ουσιαστικά εκτός των συναλλαγών μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών.
Το νέο καθεστώς αφορά το σύνολο των μισθώσεων, από την κύρια κατοικία και τη φοιτητική στέγη έως τα επαγγελματικά ακίνητα, και συνοδεύεται από οικονομικές συνέπειες και για τις δύο πλευρές όταν η πληρωμή γίνεται εκτός τραπεζικού συστήματος.
Οι ενοικιαστές θα πρέπει να μπορούν να αποδεικνύουν ηλεκτρονικά ότι κατέβαλαν το μίσθωμα, διαφορετικά κινδυνεύουν να χάσουν τόσο την ετήσια επιστροφή ενοικίου όσο και άλλες στεγαστικές ενισχύσεις. Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες θα χάνουν την έκπτωση 5% που αναγνωρίζεται σήμερα στο ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα.
Από την έναρξη εφαρμογής του μέτρου, η καταβολή του μισθώματος θα πρέπει να αφήνει τραπεζικό «ίχνος». Αυτό σημαίνει ότι η εξόφληση θα πραγματοποιείται μέσω τραπεζικού λογαριασμού, με μεταφορά μέσω e-banking ή με άλλο τραπεζικό μέσο που επιτρέπει την ταυτοποίηση της συναλλαγής.
Η τραπεζική κίνηση θα λειτουργεί ταυτόχρονα ως αποδεικτικό καταβολής του ενοικίου, περιορίζοντας τις περιπτώσεις στις οποίες ιδιοκτήτης και ενοικιαστής εμφανίζουν διαφορετικά στοιχεία για το πραγματικό ύψος του μισθώματος.
Η αλλαγή αποκτά ιδιαίτερη σημασία καθώς η πληρωμή μέσω τραπεζών συνδέεται με το νέο ηλεκτρονικό σύστημα παρακολούθησης της ακίνητης περιουσίας.
Μέσω του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) θα είναι δυνατή η διασταύρωση των τραπεζικών πληρωμών με τα ηλεκτρονικά μισθωτήρια και τα ποσά που δηλώνονται στις φορολογικές δηλώσεις.
Με αυτόν τον τρόπο δημιουργείται ένα νέο πλέγμα ηλεκτρονικών ελέγχων για τον εντοπισμό περιπτώσεων όπου δηλώνεται χαμηλότερο ενοίκιο από αυτό που πραγματικά καταβάλλεται ή όπου εισπράττονται μισθώματα τα οποία δεν εμφανίζονται στην Εφορία.
Τι κινδυνεύουν να χάσουν οι ενοικιαστές
Το οικονομικό κόστος για τους ενοικιαστές που θα συνεχίσουν να πληρώνουν με μετρητά μπορεί να είναι σημαντικό.
Η τραπεζική εξόφληση του μισθώματος αποτελεί προϋπόθεση για τη διατήρηση παροχών που συνδέονται με την κατοικία. Έτσι, ακόμη και όταν πληρούνται τα προβλεπόμενα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, η πληρωμή εκτός τραπεζικού συστήματος μπορεί να οδηγήσει σε αποκλεισμό από το στεγαστικό επίδομα. Το ίδιο ισχύει για την ετήσια επιστροφή ενοικίου.
Για την κύρια κατοικία η ενίσχυση μπορεί να φτάσει έως τα 800 ευρώ ετησίως, με το ποσό να προσαυξάνεται κατά 50 ευρώ για κάθε προστατευόμενο παιδί. Η δυνατότητα απόδειξης των καταβολών μέσω του τραπεζικού συστήματος αποκτά επομένως καθοριστική σημασία για τους δικαιούχους.
Ακριβότερος φόρος για τους ιδιοκτήτες
Διαφορετική, αλλά επίσης οικονομική, είναι η “ποινή” για τους ιδιοκτήτες που θα επιλέξουν να συνεχίσουν να εισπράττουν τα μισθώματα με μετρητά.
Σήμερα από το ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα αναγνωρίζεται αυτομάτως έκπτωση 5%, χωρίς να απαιτείται η προσκόμιση δικαιολογητικών για τις σχετικές δαπάνες.
Όταν όμως το ενοίκιο δεν έχει καταβληθεί μέσω τραπεζικού συστήματος, η συγκεκριμένη έκπτωση θα χάνεται. Αυτό σημαίνει ότι το φορολογητέο εισόδημα του ιδιοκτήτη θα αυξάνεται και μαζί του ο φόρος που αναλογεί.
Για παράδειγμα, σε ετήσια εισοδήματα από μισθώματα 20.000 ευρώ, η έκπτωση 5% αντιστοιχεί σε 1.000 ευρώ. Η απώλειά της σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα φορολογείται για ολόκληρο το ποσό και όχι για τα 19.000 ευρώ.
Η νέα κλίμακα για τα εισοδήματα από ακίνητα
Η υποχρεωτική τραπεζική πληρωμή έρχεται την ίδια περίοδο που αλλάζει και η φορολογική μεταχείριση των εισοδημάτων από ακίνητα.
Η νέα κλίμακα εφαρμόζεται στα εισοδήματα που αποκτώνται από την 1η Ιανουαρίου 2026 και θα αποτυπωθούν στις φορολογικές δηλώσεις του 2027.
Η βασική αλλαγή είναι η εισαγωγή νέου ενδιάμεσου συντελεστή 25%, ο οποίος περιορίζει τη φορολογική επιβάρυνση για ιδιοκτήτες με εισοδήματα άνω των 12.000 ευρώ.
Με τη νέα κλίμακα:
έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής παραμένει στο 15%,
από 12.001 έως 24.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 25%,
από 24.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 35%,
πάνω από 35.000 ευρώ διατηρείται ο ανώτατος συντελεστής 45%.
Έτσι, το νέο τοπίο στα ενοίκια διαμορφώνεται σε δύο παράλληλα μέτωπα: από τη μία πλευρά μειώνεται η φορολογική επιβάρυνση για μέρος των ιδιοκτητών και από την άλλη κλείνει σταδιακά ο δρόμος στις συναλλαγές με μετρητά.
Από την 1η Οκτωβρίου, πάντως, το βασικό στοιχείο που θα πρέπει να προσέξουν και οι δύο πλευρές είναι ένα: κάθε καταβολή ενοικίου θα πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί μέσω του τραπεζικού συστήματος, καθώς διαφορετικά οι οικονομικές συνέπειες θα αφορούν τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενοικιαστή.